Freelances : comment obtenir un emprunt immobilier optimisé ?

Vous venez de trouver le logement de vos rêves, la maison dans laquelle vous êtes prêt à construire votre cocon et voir grandir votre famille ? Excellente nouvelle ! La prochaine étape essentielle ? Le prêt immobilier. Et en tant que freelance cela peut parfois être un parcours semé d'embûches. Rassurez-vous, il existe de nombreuses solutions. Découvrez dans ce guide tous nos conseils (documents à fournir, garanties à présenter, précautions, construction du dossier, etc.) pour obtenir le meilleur emprunt immobilier, facilement et rapidement. Vous n’aurez plus qu’à emménager chez vous !

Sommaire 

1. Constituer un dossier solide pour votre banque
2. 
Optimisez votre emprunt immobilier pour plus de confort
3. Quelques conseils en cas de refus de prêt immobilier
4. Une bonne solution : acheter dans le neuf

Constituer un dossier solide pour votre banque

Investir dans l'achat de son logement est un des placements préféré des français. Pour cela, vou allez devoir présenter votre projet à des banques, qui seront vos partenaires priviliégiés puisqu'elles vont vous financer. Elle va ainsi évaluer les risques de celui-ci afin de vous attribuer le prêt le plus adapté. Pour cela, la banque va analyser plusieurs critères (apport personnel, capacité d’endettement, capacité à épargner, profession, gestion de vos finances quotidiennes, capacité à rembourser, etc.). Plus ces critères seront rassurants, plus vous aurez un prêt avantageux. On vous explique chaque sujet, et comment l’optimiser. 

 Votre apport personnel

C’est une des premières questions que vous posera votre banquier. Quel est votre apport personnel ? En d’autres mots, le montant que vous êtes prêt à mettre en mise de départ. C’est ce que l’on appelle vos fonds propres. C’est une sécurité pour la banque, une façon de lui prouver votre sérieux et votre capacité à gérer votre argent et votre épargne. 

Pour le montant de l’apport personnel, aucun minimum légal n’est défini. En revanche, les banques demandent en général un apport situé entre 10% et 20% du prix total du bien. Il faut à minima pouvoir payer le montant des frais de notaires et d’agence immobilière. Vous pouvez apporter plus ? Excellente nouvelle. Cela devrait apporter quelques bons points à votre dossier. 

Bon à savoir : Plus votre apport sera important, plus vous aurez de poids pour négocier le taux de votre prêt immobilier. En revanche, renseignez-vous en amont. Dans une période où les taux sont très bas (comme en ce moment), il peut être intéressant de conserver au maximum son épargne et souscrire un prêt plus important. Discutez-en avec votre banquier et choisissez en fonction le format qui vous convient le mieux.

Une bonne gestion de votre épargne

La banque va également regarder votre capacité à gérer votre argent au quotidien. Un apport personnel est un bon point, mais si vous avez une gestion de vos comptes en dent de scie, cela peut être inquiétant. Veillez donc à montrer que vous êtes un bon gestionnaire. Anticipez vos dépenses, évitez les découverts, placez votre argent sur des livrets d’épargne comme un PEL ou un CEL (plutôt que de le laisser sommeiller sur votre compte courant). 

Un statut professionnel stable

La prochaine question est celle de votre situation professionnelle, aka votre emploi. Sans surprise, les banques ont tendance à préférer un statut de type CDI (hors période d’essai) ou toute autre contrat permettant de garantir un revenu stable et des garanties sécurisantes en cas de perte d’emploi (chômage, mutuelle, RSA, etc.). Autrement dit ? Elle risque d’être plus pointilleuse si vous êtes en Contrat à Durée Déterminée (CDD), chef d’entreprise, auto-entrepreneur ou freelance. Et ce, même si vous avez des revenus importants. Heureusement, il existe deux solutions qui peuvent largement faire la différence : 

• Si vous avez votre propre structure (SASU ou micro-entreprise) : Les finances de votre entreprise peuvent faire office de garanties pour votre dossier. Il suffira alors de justifier de trois années d’existence minimum, dont deux avec des bilans positifs, si possible consécutifs. En d’autres mots, c’est intéressant, mais il faut déjà exercer depuis quelque temps. 
• Si vous êtes en portage salarial : Ce statut hybride à mi-chemin entre salariat et freelance dispose de nombreux avantages. Vous êtes salarié d’une société de portage qui facture votre client à votre place tous les mois et transforme vos honoraires en salaires via un CDI de portage. Aux yeux de la loi (et de la banque), vous êtes donc salarié. Vous avez des fiches de paie, vous pouvez lisser votre revenu, et vous bénéficiez d’un contrat avec les mêmes garanties que le salariat (mutuelle, assurance chômage, indemnités arrêt maladie, etc.). Pour la gestion au quotidien, vous gérez cependant votre activité comme un véritable freelance (vous choisissez vos clients et définissez vos tarifs). Envie d’en savoir plus sur le sujet ? Faites dès maintenant une simulation de votre revenu en portage

CTA\Simuler mes revenus en portage salarial\/simulation-portage-salarial\blog-to-simulationBon à savoir : Si vous avez un co-emprunteur (votre conjoint par exemple), prenez le temps d’analyser votre situation. En fonction de votre situation, faites valoir en priorité auprès de votre banque celui de vous deux qui a la situation professionnelle la plus rassurante (revenu stable par exemple). Une banque préfère un revenu moins important mais garanti, qu’un revenu élevé mais instable.  

Optimisez votre emprunt immobilier

Vous connaissez maintenant les ficelles pour construire un bon dossier. La prochaine étape est de savoir comment négocier votre prêt, les coûts de celui-ci, les critères à ajuster, et comment optimiser la négociation. Voici nos conseils. 

Votre capacité d’endettement

Il s’agit ici de vérifier que le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier ne vous mettra pas dans l’embarras. Les banques vont ainsi regarder ce que l’on appelle votre capacité d’endettement. Autrement dit, le montant que vous pouvez rembourser chaque mois. En général, celle-ci ne doit pas dépasser 33% de vos revenus, soit un tiers de ce que vous gagnez. A quoi correspondent les 67% restants ? C’est tout simplement le montant que vous avez chaque mois pour vivre. Prendre un crédit immobilier c’est bien, à condition de ne pas devoir manger des pâtes pour les 20 prochaines années ! L’idée est donc ici de s’assurer que vous pourrez malgré le crédit garder votre confort de vie, et ce en estimant également votre situation future (enfant, augmentation de revenu, ...). 

Voici comment calculer votre capacité d'emprunt →  

Sommes de vos dépenses mensuels en euros (coût mensuel loyer ou crédit + mensualité d’éventuels crédits à la conso + autres charges mensuelles) / Sommes de vos revenus en euros (salaires net + salaires du co-emprunteur si effectif + autres revenus) * 100

Bon à savoir : Faites ce calcul en amont, avant même de chercher le bien immobilier et de signer votre compromis de vente. Cela vous permettra ainsi de savoir quel montant vous pouvez attribuer à l’achat de votre logement, en garantissant la même qualité de vie. 

Le taux d’intérêt et l’assurance 

Ensuite, il vous faudra valider avec votre banque le taux d’intérêt. Ce dernier correspond au coût facturé par la banque, pour le prêt du montant nécessaire. Le taux d’intérêt dépend de 2 critères : 

• Les tendances du marché au moment où vous faites votre demande. En 2021 par exemple, les taux d’intérêts en France sont considérés comme particulièrement faibles.
• La qualité de votre dossier pour négocier un prêt avantageux

Pour négocier le meilleur taux, l’idée est de mettre plusieurs banques en concurrence. Vous pourrez ainsi comparer les propositions de chacune, et évaluer celle qui vous semble la plus adaptée à vos besoins. Cette démarche peut en revanche être très chronophage. Il peut donc être intéressant de faire appel à un expert du sujet, un courtier. Ce dernier s’occupera donc des démarches pour vous. Il ira à la rencontre des banques, présentera votre dossier, analysera les offres, négociera les meilleurs taux d’intérêts, sélectionnera les offres les plus intéressantes. Les coûts d’un courtier sont en général situés entre 800 et 1000€ pour la prestation. En tant que freelance, cela peut être un excellent choix. En effet, le courtier saura choisir les bons mots, et sélectionner les bonnes informations pour présenter votre dossier sous son meilleur jour. Certains courtiers ont par ailleurs des offres privilégiées. C’est notamment le cas si vous avez moins de 35 ans, que vous ne fumez pas et que vous êtes en bonne santé. 

Bon à savoir : Quand vous prenez un prêt, vous devez également contracter une assurance de prêt. Avec la loi Hamon vous avez un an à partir de la signature du crédit pour changer d’assurance, à condition que celle-ci offre les mêmes garanties. Il peut donc être intéressant d’accepter un prêt avec un taux très bas conditionné à la prise d’une assurance chère, puis de changer d’assurance dans la première année de remboursement. 

Les garanties demandées

La banque vous demandera également des garanties. C’est l’équivalent du garant pour une location. Ici, il s’agit d’une caution qui peut prendre différentes formes :  

• L’hypothèque :  Vous accordez à votre créancier (la banque) un droit sur le bien immobilier que vous achetez. Cette solution présente un défaut majeur : la mainlevée. Dans le cas de la vente de votre bien avant de l’avoir intégralement remboursé, il faudra lever l'hypothèque. Selon les banques, cette opération représente un coût d’environ 0.5% du montant du prêt. Ces frais supplémentaires ne sont pas toujours signalés par la banque au moment de la mise en hypothèque.  Cependant, la mainlevée sera gratuite si vous remboursez intégralement votre prêt, mais elle ne sera effective qu'un an seulement après la dernière mensualité. Si vous le pouvez, nous vous conseillons d'éviter de mettre votre bien en hypothèque pour garantir votre prêt. Préférez-y le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Cette garantie fonctionne comme l’hypothèque, sans les frais cachés. Par contre, elle ne s’applique qu’aux biens immobiliers déjà construits. Dans le cas d’un achat dans le neuf, il n’est donc pas possible d’utiliser le PPD. 
• Le Crédit Logement : Ici, c’est une société qui cautionne votre emprunt en mutualisant les risques de tous les emprunteurs au sein d’un fonds mutuel de garantie auquel chacun cotise une fois lors de la signature du crédit. Certaines banques proposent également leurs propres fonds de garantie. Cela peut être une très bonne option pour une personne en freelance. 

Le montant des mensualités

C’est le dernier élément à valider votre banque. Une fois le taux et la durée de remboursement validés, vous devrez alors choisir le montant de vos mensualités. Ce montant est à voir directement selon vos dépenses quotidiennes et vos projections pour le futur. Nous vous conseillons également de regarder 3 points : 

• Veillez à conserver la possibilité de moduler vos mensualités de remboursement du crédit (à la hausse comme à la baisse). Vous pourrez ainsi ajuster le montant en cas de hausse ou de baisse de vos revenus. 
• Pensez également à aborder avec votre banque le sujet des pénalités de remboursement avant la signature de votre crédit. Vous éviterez ainsi des frais conséquents, en cas de situation temporairement compliquée. 
• Demandez à avoir un prêt transférable. Actuellement les taux des crédits immobiliers sont très bas. Le problème, c’est qu’on ne sait pas de quoi demain sera fait. Il est donc possible que dans cinq ou dix ans les choses soient très différentes. Cela signifie que si vous achetez un nouveau logement dans quelques années, en ayant revendu le premier auquel est attaché le prêt, vous pourrez transférer le reliquat du premier crédit sur le nouveau bien et conserver votre taux. Il suffira alors de souscrire un prêt complémentaire pour compléter le financement si nécessaire.

Conseils en cas de refus de prêt immobilier

Malheureusement, c’est le genre de chose qui peut arriver. Dans ce cas, trois options : 

• Décaler votre projet de quelques mois : Ce sera ainsi l’occasion de construire un meilleur dossier de financement, augmenter votre épargne, assainir vos finances, régulariser votre situation professionnelle, réévaluer le montant souhaité de votre emprunt, trouver un logement correspondant à votre budget, etc…  
• Démarcher une autre banque : Si votre banque a refusé votre dossier, il est fort probable que le verdict soit le même pour les autres banques. Si vous souhaitez quand même poursuivre la démarche, vous pouvez bien évidemment démarcher d’autres banques. Sachez que si l’une d’elle accepte, vous devrez alors transférer votre compte courant et y verser vos revenus. En d’autres mots ? Vous devrez changer de banque. 
• Contactez un autre organisme prêteur : Tournez vous alors vers des banques de dépôts classiques. Elles ont un champ d'action plus limité (réception et gestion des dépôts d'argent, comptes courants et comptes épargnes uniquement) mais peuvent faire preuve d’une plus grande souplesse.

Le (bon) choix du neuf

La dernière astuce ? Privilégier l’achat d’un logement neuf. En effet, c’est une excellente option pour les freelances et indépendants exerçant en France, puisque les conditions pour acheter sont alors plus souples. 

• L’apport exigé est moindre. Si dans l’ancien, on demande habituellement un minimum de 10% d’apport, dans le neuf cette exigence tombe à 5%. 
• Les frais de notaire sont réduits. Pour un achat dans le parc immobilier ancien, ces frais sont de l’ordre de 7.5% alors que pour un achat dans le neuf, ils ne sont plus qu’à 2 % en moyenne (maximum 3%). 
• Des dispositifs fiscalement avantageux sont mis en place. Vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ) et bénéficiez également d’avantages fiscaux substantiels (loi Pinel, Girardin, LMNP Censi-Bouvard). Ces aides vous aideront à améliorer la rentabilité d'un achat patrimonial.
• Certaines communes exonèrent de la taxe foncière les acquéreurs de logements neufs : C’est une façon pour elles d’améliorer l’attractivité du lieu. La condition ? Le logement doit être acheté au titre de résidence principale ou secondaire. Cet avantage est valable pendant les 2 ans qui suivent la livraison du bien.

Enfin, acheter dans le neuf vous apporte trois grandes garanties en tant qu'acquéreur : 

• La garantie de parfait achèvement qui couvre les éventuelles malfaçons.
• La garantie biennale vous immunise contre tout mauvais fonctionnement d'équipement.
• La garantie décennale protège contre les dommages liés à la solidité de l'ouvrage.

Vous souhaitez acheter dans le neuf, investir dans l’achat d’une maison, mais vous vous sentez submergés par la quantité d’offres ? Comme pour les prêts, vous pouvez faire appel à des courtiers spécialisés qui vous aideront à trouver votre logement neuf en quelques clics !

Pour aller plus loin sur le sujet :

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