Obtenir un prêt immobilier quand on est freelance paraît souvent difficile, voire hors de portée. Dossiers complexes, banques frileuses, peur d’essuyer un refus… Vous n’êtes pas seul à penser que votre statut pourrait compromettre votre projet immobilier. Pourtant, il est tout à fait possible d’emprunter en tant qu’indépendant – à condition de présenter un profil rassurant et de bien préparer son dossier.
Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour anticiper les réticences des banques et mettre toutes les chances de votre côté pour l'achat d'un bien immobilier.
Vous découvrirez :
Le portage salarial peut même devenir un atout décisif pour obtenir un prêt immobilier en tant que freelance. On vous explique pourquoi ici !
Quand on est freelance, décrocher un crédit immobilier peut vite se transformer en parcours du combattant. Et pour cause : près de 60 % des travailleurs indépendants voient leur demande de financement refusée dès le premier essai. Et 47 % des auto-entrepreneurs doivent présenter trois dossiers avant de décrocher un prêt.
La raison ? Les banques fonctionnent encore selon un modèle traditionnel, qui valorise avant tout la stabilité du CDI. Le profil du freelance, aussi compétent et structuré soit-il, reste donc perçu comme “à risque”.
Les revenus irréguliers, typiques des activités indépendantes, inquiètent les établissements prêteurs. Même si votre chiffre d’affaires annuel est élevé, la variabilité mensuelle complique l’analyse de votre capacité de remboursement.
Autre point de friction : l’absence de garanties standardisées. Un salarié dispose souvent d’un contrat long terme, d’une mutuelle d’entreprise, et parfois même d’une épargne salariale. Or lorsque vous êtes indépendant, votre activité peut prendre fin plus facilement et les indemnités proposées en cas d’inactivité sont faibles, voire inexistantes.
Les freelance doivent donc compenser cette absence par :
Heureusement, le vent tourne. Le nombre de freelances a explosé ces dernières années. Autre évolution importante : l’amélioration des outils d’analyse de revenus qui permettent aujourd’hui une évaluation plus fine des profils.
Résultat, de plus en plus de banques (notamment les néobanques et les établissements de crédit spécialisés) s’adaptent à ces profils. Décrocher un prêt immobilier en tant que freelance reste donc complexe, mais ce n’est pas mission impossible.
Cela demande simplement de comprendre les critères des banques et de savoir se positionner comme un emprunteur crédible.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, il faut d’abord comprendre comment pense une banque. Son objectif n’est pas de refuser par principe, mais de limiter les risques. Elle veut s’assurer que vous serez en mesure de rembourser vos mensualités, sans incident, sur 15 ou 20 ans.
Autrement dit, plus vous parvenez à rassurer, plus votre dossier est rassurant. La bonne stratégie, c’est de parler le même langage que votre banque : celui de la stabilité, de la régularité, et d’une gestion financière saine
Premier indicateur étudié : votre capacité d’emprunt. Elle dépend de plusieurs éléments combinés :
Le bon réflexe à adopter pour obtenir un emprunt immobilier quand on est freelance : simuler sa capacité d’emprunt en amont avec un courtier en crédit ou via un simulateur en ligne. Cela permet d’adapter son projet immobilier à la réalité de sa situation financière — et d’éviter les mauvaises surprises lorsque vous serez face à votre banquier.
Pour accorder un prêt, la banque doit donc pouvoir évaluer votre taux d’endettement, plafonné à 35 % de vos revenus mensuels. Pour une personne salariée, c’est simple : les bulletins de paie suffisent. Mais pour un freelance c’est plus complexe : les revenus sont irréguliers, parfois saisonniers, et nécessitent une analyse approfondie des bilans ou des avis d’imposition.
Mais attention : la régularité ne signifie pas des revenus identiques chaque mois. Ce que la banque attend, c’est une tendance claire, avec des fluctuations (qui sont normales pour les auto-entrepreneurs) mais un niveau global de revenus stable, voire croissant.
Notre astuce : présentez vos recettes de manière lisible dans un seul et même document . Un tableau de vos revenus sur les 24 derniers mois, par exemple, peut faire toute la différence auprès de votre banquier. Accompagnez-le de vos trois avis d’imposition les plus récents et, si possible, d’un résumé de vos bilans positifs. Un profil qui montre une activité professionnelle régulière et maîtrisée rassure et crédibilise votre demande.
L’un des premiers critères étudiés par les banquiers, c’est la pérennité de votre activité. En pratique, cela se traduit par une exigence simple : au moins trois années d’exercice professionnel. Pourquoi trois ? Parce que c’est souvent à partir de cette durée qu’une activité est jugée viable et installée.
La banque veut s’assurer que votre entreprise n’est pas en phase d’essai, mais qu’elle a trouvé son rythme. Si les premiers mois ont été calmes — peu ou pas de chiffre d’affaires — l’analyse portera sur les trois dernières années réellement actives.
Plus votre activité semble solide et durable, plus elle inspire confiance à un établissement prêteur.
Lorsque vous présentez votre dossier, la banque ne s’arrête pas à votre statut de freelance. Elle prend aussi en compte le secteur dans lequel vous évoluez, car tous n’offrent pas le même niveau de pérennité ou de perspectives à long terme.
Certains secteurs sont perçus comme plus solides ou porteurs : le développement web, le conseil en management, l’ingénierie ou encore les métiers techniques bénéficient d’une demande constante et d’un bon niveau de rémunération. À l’inverse, les secteurs d'activité plus saisonniers ou exposés à des risques conjoncturels (événementiel, spectacle, etc.) peuvent inquiéter votre banquier.
Vous connaissez désormais les points de vigilance des banques, mais aussi les leviers qui les rassurent. Il est temps de passer à l’action. Préparer votre dossier intelligemment, anticiper les objections et valoriser votre profil sont autant de clés pour transformer une demande fragile en dossier solide.
Voici 5 conseils concrets pour optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier — même sans CDI.
En tant que freelance, votre dossier doit être plus structuré et complet que celui d’un salarié. Votre objectif : faciliter le travail du conseiller bancaire qui va étudier votre situation financière et lui apporter, en un seul coup d’œil, toutes les garanties qu’il recherche.
Pour cela, vous devez rassembler un dossier lisible et rassurant. Il doit impérativement contenir :
Bonus : créez une note de synthèse d’une page résumant votre activité, vos entrées d'argent et votre projet immobilier. Cela montre votre sérieux et professionnalise votre démarche.
Un bon dossier de demande de crédit bancaire, c’est aussi une question de confiance. L’apport personnel et la gestion de vos comptes sont deux signaux forts que la banque observe avec attention.
Astuce pratique : Pendant les 6 mois qui précèdent votre demande, veillez à éviter les découverts, à mettre de côté chaque mois et à limiter les dépenses superflues. Cela montre à la banque que vous saurez gérer vos mensualités avec discipline.
Les banques vont scruter votre dossier pour détecter les risques. Anticipez leurs questions en préparant des réponses claires sur votre activité, votre clientèle, et la régularité de vos revenus. Mettez en avant votre expérience, des références clients solides et tout élément prouvant la pérennité de votre activité.
N’hésitez pas à expliquer votre organisation financière, vos projets à moyen terme, et comment vous gérez les périodes creuses. Cela transforme votre profil en un dossier rassurant, et facilite l’accord de votre prêt.
Le portage salarial est un statut hybride qui combine la liberté du freelance avec la sécurité du salariat. En pratique : le travailleur indépendant va signer un contrat avec une société de portage, qui facture ses clients et lui verse tous les mois un salaire.
Le principal avantage qu'offre cette solution est qu'elle vous permet de bénéficier des mêmes garanties qu’un salarié classique :
Ce statut prouve donc aux banques la solidité de votre situation professionnelle et financière, un critère très important lorsque vous présentez un dossier de prêt immobilier. En effet, le portage salarial vous permet de présenter un revenu fixe et régulier, plus rassurant que des revenus fluctuants habituellement perçus en indépendant. Sans oublier qu’il est généralement adopté par des freelances expérimentés, assurés de trouver des missions bien rémunérées.
Pour maximiser cet avantage, il est avisé de privilégier un contrat en CDI avec votre société de portage. Ce type de contrat est en effet bien perçu par les banques, qui y voient une preuve de stabilité financière sur le long terme. Pour preuve : 60 % des propriétaires ont un CDI contre 46 % pour les autres actifs.
En tant que salarié porté, vous pouvez également augmenter votre salaire net en vous faisant rembourser vos frais professionnels, ce qui améliore votre revenu imposable et votre capacité d’emprunt. Cette optimisation joue aussi sur la couverture sociale et renforce la crédibilité financière de votre dossier.
Pour finir, votre partenaire vous fournit un récapitulatif annuel clair de vos revenus, ce qui facilite la constitution du dossier à la banque et renforce la confiance de l’établissement prêteur.
En résumé, le portage, surtout en CDI, est un véritable levier pour sécuriser un prêt immobilier en freelance.
Peu de freelances en ont conscience, mais le prêt immobilier est souvent un produit d’appel pour les banques. Les intérêts générés par le crédit représentent une part modeste de leurs revenus. Leur véritable objectif est de vous attirer comme client sur le long terme.
Domicilier vos revenus dans la banque prêteuse crée un lien financier durable : ouverture de comptes, produits d’épargne, assurances… Autant d’opportunités pour la banque de développer sa relation commerciale avec vous.
Plus vos revenus domiciliés sont importants, plus votre profil devient attractif. Proposer cette domiciliation est donc un levier à ne pas négliger lors de la négociation de votre prêt. C’est une preuve de confiance et d’engagement qui peut faciliter l’obtention et les conditions de votre crédit immobilier.
Devenir propriétaire quand on est freelance présente certe des difficultés, mais qui sont loin d'être impossibles à surmonter. En comprenant les attentes des banques et en soignant votre dossier, vous mettez toutes les chances de votre côté.
Pour résumer :
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