Facebook PixelFreelances : comment obtenir un emprunt immobilier optimisé ? | Embarq

Freelances : comment obtenir un emprunt immobilier optimisé ?

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Écrit par Sophie

Publié le 07/05/2021

Vous l’avez cherché pendant des mois. Vous avez lu des centaines d’annonces immobilières et effectué des dizaines de visites. Vous avez vu des appartements dans leur “jus” (on sait tous ce que ça signifie), des décorations de plus ou moins bon goût, des agencements audacieux. Vous êtes devenu expert du prix du mètre carré des quartiers de votre ville et vous détectez les murs porteurs plus vite que votre ombre.  

Mais ça y est, vous avez trouvé la perle rare, le nid douillet où vous vous voyez élever votre enfant ou votre chien, inviter vos amis, télétravailler … Vivre quoi ! Comble du bonheur, votre offre a été acceptée par le vendeur. Cependant, entre ce rêve et vous se dresse un obstacle de taille : l’emprunt immobilier. Et comme vous êtes freelance, l’obtenir peut parfois ressembler au parcours du combattant. 

C’est pourquoi les matelots vous distillent leurs meilleurs conseils pour obtenir et optimiser votre emprunt immobilier. Vous n’aurez plus qu’à emménager chez vous !

Sommaire 

  1. Avoir un dossier solide 

  2. 
Optimisez votre emprunt immobilier

  3. Achetez dans le neuf

Avoir un dossier solide

Pour mettre toutes les chances de devenir propriétaire de votre côté, il faut présenter un dossier solide. 

Concernant votre apport personnel, même s’il n’y a aucune loi qui encadre le montant minimal qu’il convient d’apporter, les banques exigent par convention qu'il soit de 10 à 20% du prix du bien. L’idéal est d'être en capacité de couvrir le montant des frais de notaire et d’agence immobilière. Si vous apportez plus de 20% de la valeur du bien que vous envisagez d’acheter, c’est un très bon point pour vous ! 

Il vous sera ensuite demandé de démontrer que vous êtes dans une situation stable et que vous gérez correctement vos finances personnelles. Les banques vont alors vérifier que vous êtes en CDI (hors période d’essai), car c’est le statut le plus sécurisant qui existe en France : il offre une régularité de revenus en plus d’en assurer la continuité en cas de perte d’emploi ou de maladie. C’est souvent ici que les dossiers des indépendants coincent, car ce sont des profils perçus comme précaires par les banques. La raison principale est que leurs revenus sont souvent en dents de scie, même s’ils gagnent très bien leur vie. Pas d’affolement, des solutions existent ! 

Si vous disposez de votre propre structure (une SASU ou une micro-entreprise) vous pouvez obtenir un prêt à condition de démontrer trois années d’existence minimum, dont deux avec des bilans positifs, si possible consécutifs.

Une autre solution consiste à passer par le portage salarial. C’est un statut hybride à mi-chemin entre salariat et freelance. Dans le cadre du portage salarial, vous êtes salariés d’une société de portage qui facture votre client à votre place tous les mois et transforme vos honoraires en salaires via un CDI de portage. Aux yeux de la loi, vous êtes salarié. Mais vous demeurez freelance, vous continuez donc à choisir vos clients et à fixer vos tarifs. 

L’avantage de passer par le portage salarial, c’est que votre entreprise de portage pourra lisser vos salaires mensuellement, ce qui vous procurera une régularité de revenu, tout en bénéficiant des avantages d’un salarié en cas de perte de mission ou de maladie (chômage et indemnités d’arrêt maladie). 

En outre, les banques s'assurent de la bonne tenue de vos finances personnelles, notamment en vérifiant que vos comptes ne présentent pas de découverts réguliers. Enfin, elles vérifient que le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier ne vous mettra pas dans l’embarras. Elles vont ainsi lister vos autres crédits en cours (par exemple, des crédits étudiants ou auto) et vérifier que l’ensemble de vos prêts ne vous endette pas à plus de 35% de vos revenus nets. 

Optimisez votre emprunt immobilier

Ça y est, vous avez un dossier en béton ! Avant de crier victoire, il va falloir optimiser votre emprunt. Pour y arriver, on vous présente quelques points sur lesquels vous pouvez agir.

Taux d’intérêt et assurance 

Lorsque vous recherchez un prêt, la règle d’or est de mettre plusieurs banques en concurrence sur leurs taux d’intérêt ainsi que sur les assurances qu’elles proposent. 

Comme c’est une démarche très chronophage, le plus simple pour optimiser votre emprunt immobilier est de faire appel à un courtier. Il comparera les offres des banques à votre place. Cela est notamment recommandé pour les freelances. Grâce à son savoir-faire, le courtier saura présenter votre dossier sous son meilleur jour et maximiser vos chances d’obtenir un prêt.

En plus, certains courtiers offrent des assurances adaptées et plus compétitives que celles des banques. C'est notamment le cas si vous avez moins de 35 ans, que vous ne fumez pas et que vous êtes en bonne santé. 

Toujours concernant les assurances de prêt, sachez qu’avec la loi Hamon vous avez un an à partir de la signature du crédit pour changer d’assurance. La nouvelle assurance doit simplement vous offrir les mêmes garanties. Rien ne vous empêche donc d’accepter un prêt avec un taux très bas conditionné à la prise d’une assurance chère, puis de changer d’assurance dans la première année de remboursement. 

Les garanties

Pour tout emprunt, la banque a besoin d’une garantie (ou caution). Elle peut prendre différentes formes. C’est un peu technique, mais très important ! Vous allez comprendre tout de suite. 

La première forme de garantie est l’hypothèque. Dans ce cas, vous accordez à votre créancier (la banque) un droit sur le bien immobilier que vous achetez. Cette solution présente un défaut majeur : la mainlevée. Dans le cas où vous vendriez votre bien avant de l’avoir intégralement remboursé, il faudra lever l'hypothèque. Selon les banques, cette opération représente un coût d’environ 0.5% du montant du prêt. Ces frais supplémentaires ne sont pas toujours signalés par la banque au moment de la mise en hypothèque.  Cependant, la mainlevée sera gratuite si vous remboursez intégralement votre prêt, mais elle ne sera effective qu'un an seulement après la dernière mensualité.

Si vous le pouvez, nous vous conseillons d'éviter de mettre votre bien en hypothèque pour garantir votre prêt. Préférez-y le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Cette garantie fonctionne comme l’hypothèque, sans les frais cachés. Par contre, elle ne s’applique qu’aux biens immobiliers déjà construits. Dans le cas d’un achat dans le neuf, il n’est donc pas possible d’utiliser le PPD. 

Cela nous amène à la dernière alternative, qui est selon nous la plus fiable. Il s’agit du Crédit Logement.  Il s’agit d’une société qui cautionne votre emprunt en mutualisant les risques de tous les emprunteurs au sein d’un fonds mutuel de garantie auquel chacun cotise une fois lors de la signature du crédit. Certaines banques proposent également leurs propres fonds de garantie.

Modulez vos mensualités et assurez votre transférabilité

Lors de la négociation de votre emprunt, veillez à conserver la possibilité de moduler vos mensualités de remboursement du crédit, à la hausse comme à la baisse. Cela vous permettra d’ajuster leur montant en cas de hausse ou de baisse de vos revenus. Sur ce sujet, le principal point de vigilance est de bien négocier les pénalités de remboursement anticipé avant la signature de votre crédit.

Nous vous conseillons enfin de vous assurer d'avoir un prêt transférable. On vous explique tout de suite ! Actuellement les taux des crédits immobiliers sont très bas. Le problème, c’est qu’on ne sait pas de quoi demain sera fait. Il est donc possible que dans cinq ou dix ans les choses soient très différentes. C’est pourquoi il est primordial que votre prêt soit transférable. Dans les faits, cela signifie que si vous achetez un nouveau logement dans quelques années, en ayant revendu le premier auquel est attaché le prêt, vous pourrez transférer le reliquat du premier crédit sur le nouveau bien et conserver votre taux. Il suffira alors de souscrire un prêt complémentaire pour compléter le financement si nécessaire.

Achetez dans le neuf

La dernière astuce que nous pouvons vous apporter est d'acheter un logement neuf. C’est une solution que choisissent de nombreux freelances et indépendants car les conditions pour acheter sont alors plus souples. 

Tout d’abord, l’apport exigé est moindre. Si dans l’ancien, on demande habituellement un minimum de 10% d’apport, dans le neuf cette exigence tombe à 5%

En outre, les frais de notaire sont également réduits. Pour un achat dans le parc immobilier ancien, ces frais sont de l’ordre de 7.5% alors que pour un achat dans le neuf, ils ne sont plus qu’à 2 % en moyenne (maximum 3%). 

Enfin, de nombreux dispositifs rendent l’achat dans le neuf particulièrement attrayant. Vous êtes alors éligible au prêt à taux zéro (PTZ). Le neuf vous permet également de bénéficier d’avantages fiscaux substantiels, au travers des dispositifs Pinel, Girardin ou LMNP Censi-Bouvard. Ces aides vous aideront à améliorer la rentabilité d'un achat patrimonial.

Pour finir, certaines communes qui souhaitent se dynamiser exonèrent de la taxe foncière les acquéreurs de logements neufs s’ils les occupent à titre de résidence principale ou secondaire. Cet avantage est valable pendant les 2 ans qui suivent la livraison du bien.

Enfin, acheter dans le neuf vous apporte trois grandes garanties en tant qu’acquéreur : 

  • La garantie de parfait achèvement qui couvre  les éventuels malfaçons.

  • La garantie biennale vous immunise contre tout mauvais fonctionnement d'équipement.

  • La garantie décennale protège contre les dommages liés à la solidité de l'ouvrage.

💡 Vous souhaitez acheter dans le neuf, mais vous vous sentez submergés par la quantité d’offres ? Comme pour les prêts, vous pouvez faire appel à des courtiers spécialisés qui vous aideront à trouver votre logement neuf en quelques clics.


Vous voilà expert de l’emprunt immobilier ! Même en freelance, il est toujours possible de devenir propriétaire. Si vous souhaitez passer en portage pour concrétiser votre projet, contactez-nous

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Écrit par Sophie

Publié le 07/05/2021

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